“地铁一通，房价飞升”的“定律”让很多人花重金置业　然而，开业经营后竟发现客源无几———

“地铁一通，房价飞升”，这几乎成为轨道楼市的定律。地铁5号线使北京刮起了轨道楼市概念的旋风，在近两年北京房价涨幅稳居全国前三名的成绩单中，已建、在建和规划地铁的周边楼盘无疑贡献了不少分数。如同2008年奥运会的利好，轨道成为北京房价上涨的催化剂，地铁商业也无一例外。但这并不意味着与轨道沾边的项目投资回报率就高，好比购买股票一样，一支概念股的股价已经被机构投资者炒得很高了，后来的往往就是埋单者。

●人流不等于商流

“地铁商业”一词已经成为了各大商业项目增值的代名词。但是地铁商业是否如当时宣传时的一样“围着地铁都是宝”呢？笔者近日走访了一些地铁上盖商业。

年前不久开通的五号线可谓是打响地铁商业的头一炮，5号线运营人数超出了当初的预期，靠近地铁站的不少商店都因此人气大增。很多项目都是把这个作为由头来宣传，不仅是大的商业项目，就连一些地铁周边的小商业也如此。地铁商业无疑是充满诱惑的。刘先生就是在看到了地铁商业的全方位宣传后决定在地铁站边开一家自己的餐饮店。尽管不少商铺的价格已经很高，但刘先生还是愿意相信未来会有更高的回报。但是开业经营后并没有预期中的效果好，甚至可以说是客源无几。原来所看好的人流并没有成为自己的客源。不只是这些小商户，走访的一些较大的地铁商业也未必就很理想，客流很高，交易量很低是普遍存在的状况。

地铁缩短了城市空间的距离，在聚集人群的同时，也可以快捷地疏导人流，这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华，也能分流人群。事实上，我们认识到在地铁商业项目中，人流并不简单等同于商流。地铁商城的成功，除了要有特色之外，地上与地下的呼应非常重要，地铁往往只是地上的强化而已。

中国购物中心发展委员会秘书长郭增利表示，要做地铁商业，就要把握地铁商业的特征。地铁商业有别于城市中心的繁华商业，地铁主要承担的功能是载客功能，但在体现交通功能的同时，也会带来人流，并将之转化成消费力。客流是否得到有效的转化，跟地铁项目自身有很大关系。例如，东方新天地就是比较典型的地铁商业，一层的高端品牌把主要的客流定位在与地铁相关的人群，同时通过地下的餐饮、超市等业态满足客流快速的和流动性比较强的消费。

●地铁不会让商业万事大吉

地铁能提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，但这对整体市场的长远影响而言，一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如，香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。但一些规模档次不够，或者经营不佳的老物业便在地铁开通的数十年间，逐渐退场。在深圳的地铁建设期间，也曾有过不少人乐观估计过地铁的沿线物业的价值升值，但事实却是：地铁开通后的一段时间，不少项目并没有得到应有的效应，有些甚至还不如过去。

因此，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。人们过度的关注了事物的表面，大家都看到了王府井地铁站对于商业发展的优势，但是没有看到那里已经是一个很成熟的商圈。大家都看到了西单的人来人往，但却忘记了那里耸立了多少的商业项目。在充满诱惑的地铁商业时代，投资者的眼光依然应该更多地关注优势商圈、优势项目。

一位业内人士认为，在中国，开发商还没有认识到商业地产的开发规律，将商业地产按照住宅开发的模式来简单化操作，卖完就达到目的。事实上，商业地产是一个非常复杂的操作过程，它首先是商业，然后才是地产。

所以，地铁对一个区域的整体提升并不是绝对和必然的。在市场博弈中，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

●地铁商业应向休闲消费转变

戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)则表示，随着地铁商业发展，北京原来相对集中的商业格局会发生变化，地铁节点会形成区域性的商业中心。但地铁商业不会像传统的商业中心那样强调服饰类的购物功能，也不适合安排家居、建材等“重型”业态，而是偏向休闲、餐饮和便利性消费。

地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配，因为北京地铁人流大众化。比如，东方广场的地下一层和一层的业态就有一个明显的差别，地下一层和地铁连通，定位为北京年轻白领的消费地，商品价格比一层的国际名牌要便宜很多。西单地铁也是与休闲消费的77街地下商城为主。地铁作为大众交通工具，针对的人群更多是普通消费者，所以连接的商业性是也要与大众消费相配合。地铁同样是人们忙碌的交点，休闲消费也是它主要特点。人们都希望在紧张的奔波中得到一丝休息。这样地下大众休闲消费与地上有针对性地消费相结合，才能达到地铁商业的完美组合。

除了已为人熟知的东直门银座MALL、大望路新光天地外，天美时尚名城、新中关MALL等地铁站周边商场已经带热了当地商圈。2007年9月份，位于2号线与13号线交会处的嘉茂购物中心、枫蓝国际购物中心同时开业；11月，1号线永安里站的双子座购物中心与地铁的通道开通；12月，位于5号线立水桥站的翠微百货龙德店开业；大悦城在西单地区开门迎客；2008年，崇文门国瑞城购物中心开张在即。十几家地铁商场瞄准了“轨道商机”。可见，地铁商机还是存在的，就像人们常说的一句话，“机会有很多就看你能不能把握得住”。历数北京的地下地铁商城，没有哪个是脱离地面商圈和地面商业物业体而独立发展成功的。因此，地下部分与地铁商城完美结合，才能真正形成一个“商圈”。

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