■小产权房会“转正”这种说法是失实的

　　国土资源部有关负责人否认了“符合规划的小产权房可转为合法”这种说法。该负责人重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”
，并强调，要坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设的行为。农村住宅用地只能分配给本村村民，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

　　不少购房者认为，小产权房早在十多年前就已经成了“公开的秘密”，现在政府明确禁止小产权房买卖。那么，对于已售的小产权房该如何处理？各方人士表达了自己的观点。

　　陕西城市经济文化研究会会长张宝通认为，小产权房的热销代表了一种刚性的社会需求，它为一部分社会群体解决了眼前的住房问题，也为众多开发商寻找低廉开发成本创造了可能。很多购房者希望政府能给小产权房一个说法，以使它的身份更为“恰当”。陕西省房地产研究会会长王圣学说，解决小产权房问题，应依法处理。并尽快划定一条时间界限，对超过时间界限以后的违法建设项目予以坚决查处，防止更多的违法项目冒头。

　　西安市国土资源局政策法规处相关负责人认为，西安的情况同北京不一样，北京的小产权房是指购买在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证的房子。这位负责人说，西安也有类似的情况，但叫小产权房不够准确，因为这些房子根本就没有产权。

　　对那些已售出的“小产权房”，西安市政府打算没收，重新拍卖。

　　该负责人同时提醒准备购买小产权房的人，不要再去动小产权房的心思，否则损失的只有自己的“荷包”。

　　■小产权房要“下岗”不合法的就该取缔

　　“黑市”是针对“正式市场”、“官方市场”而言的。严格地说，黑市、白市的分界线在于是否合法。地产大腕潘石屹撰文说，土地供应不足造成了投资回落、房价上涨、小产权房兴起、违法占地案件增多等结果。在实行双轨制时，正常市场尚未发育成熟。他认为，消灭黑市最好的办法就是取消双轨制，其言下之意很明显。

　　任志强的态度更加强硬。他在自己的博客中写道：“不管这些小产权房的建设是否合法，其对社会销售的行为是违法的，建设部有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。”

　　据了解，按照正常程序，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，须先经国家征收，转为国有土地，才能出让给开发商。开发商要向国家缴纳一定数额的土地出让金和其他税费。

　　一位不愿透露姓名的地产商说，做房地产开发，除土地出让金以外，还需要缴纳50多种税费，盖上百个图章，当土地出让金与各项税费“逃”走后，小产权房省了很多“必要”的开支，价格自然便宜不少。而当地乡镇政府把集体土地资源建房出售，显然比被国家征收要落下更多实惠。

　　大部分开发商建议，培育良好的市场秩序，打击不正当市场竞争行为，就应该坚决取缔“小产权房”。 本报记者 陈璇

　　悬念

　　拆除 损失谁担？

　　若已购买的小产权房被拆除，将面临一些问题：后期进行妥善处理的时候，若保留房子，开发商和购房者谁补差价？

　　■如果保留，开发商和购房者谁补差价？

　　土地出让金和各项税费是多少，在房价构成中占多大的比例？对此，开发商的说法是40%左右。如果按照这个比例来算，目前卖2500元/平方米的房子，一平方米就应该补交1000元，这个价格基本上就是商品房的均价。

　　据记者了解，一些城中村特别是地铁沿线的小产权房，因为便利的交通和周围成熟的配套，价格也会相应高一些。

　　例如华城国际二期销售价格是4800元/平方米，紧邻其的小产权房目前销售价在3500元/平方米左右，比华城国际每平方米差1300元。如果将来小产权房保留的话，买该小产权房的购房者每平方米要补交的差价就是3500元×40%，也就是1400元，那实际购房的价格就变成了4900元/平方米，这样反而比同地段的商品房要贵了。

　　拿目前小产权房的均价2500元来算，如果差价让开发商交，2500元的40%也是1000元，减掉1000元后，开发商实收1500元，如果说卖2500元开发商有500元的利润、2000元的成本的话，卖1500元，开发商还要赔500元，这种赔钱赚吆喝的生意谁会做？

　　当然，还有一种办法：各自拿出一部分，按照目前的情况来看，估计这部分钱肯定少不了购房者，但是出多少，怎么出，现在还不能下定论。

　　■如果拆除，开发商和购房者谁担损失？

　　陕西泾渭律师事务所李德军律师认为，购买小产权房起码存在以下风险：（一）小产权房不具备普通商品房的法律性质，如果遇到售房者违约、房屋质量问题，法院不能以商品房买卖法律规定及司法解释来处理涉及小产权房的案件，那么购房者的权利将无法得到保障。

　　（二）购房者签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除，那么购房者就会面临“既无法取得房屋，又不能及时索回房款”的尴尬境地。（三）购房后如果遇到国家征地拆迁，因为购房者只是实际使用人而非合法的产权人，所以得到的拆迁补偿与产权补偿相比可以说是微乎其微。（四）购买的小产权房不能办理合法的产权手续，因此无法作为遗产继承，也无法作为商品正式办理过户手续。

　　一旦小产权房被拆除，购房者首先会失去房屋，如果开发商不承担责任，购房者只能自认倒霉；如果开发商愿意承担责任，即便是退还购房者的全部房款，购房者还是损失了装修费。本报记者 陈璇

　　现象

　　小产权房低价诱惑 风险潜伏

　　今年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》后，全国各地纷纷开始整治小产权房。在这场整治风暴中，西安市政府对地处西安市北郊的“小产权房”违法开发项目“学府新苑”进行强制拆除，同时在全市排查在建在售的违法建设项目，全面叫停“小产权房”。

　　但一个不争的事实是，在各地房价日益高涨的现状下，小产权房已渐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集建房外的另一种城市房屋供应类型。正是由于小产权房诱人的低廉价格，不顾风险而购买小产权房的大有人在。

　　调查：个别小产权房逼近3500元/m2

　　在房价不断攀升的影响下，西安的小产权房的售价也随之水涨船高，每平方米2000多元的房子已经算是价位低的，地理位置好一些的小产权房甚至接近商品房售价。

　　据了解，目前，西安的小产权房大多集中在东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等城郊及城中村区域附近，项目以多层住宅为主。这其中，既有两三座楼的小盘，也有几百亩的大社区。小产权房吸引购房者的唯一的原因就是价格优势。去年以来，随着西安的房屋价格持续上涨，新建商品房的价格动辄三四千元已经不算稀奇。受此影响，西安小产权房的售价也在不断涨高。

　　在北郊方新村附近一家小产权房销售中心，售楼小姐告诉记者，他们出售的是附近一个村子的城中村改造房，一期的9栋多层已全部卖完。二期的房子也没剩下几套。咨询中，售楼小姐说，这里的房子两年前每平方米只要1300元，现在没有2500元根本就拿不下来，而且还在呈上涨趋势。

　　据不完全统计，西安的小产权楼盘有50多处，约占西安房地产销售市场总量的20%～25%。而根据区域不同，房价也从1000多元到2000多元不等，一些城中村，特别是地铁沿线的小产权房因为便利的交通和周围成熟的配套，售价甚至逼近3500元，比周围新建商品房价格只差1000多元。

　　现状：低收入者和工薪阶层购买居多

　　“我不是西安市户口，所以不能买西安市的经济适用房；我也没有固定的正式工作，购买普通商品房，也没有银行愿意提供按揭贷款。面对城区的高房价，我只能选择价格适中的小产权房。”从外地来西安打工的王伟今年打算与女朋友结婚，急需一套住房。考虑再三，他买下了西郊大兴路附近的一套小产权房。

　　目前，在西安像王伟一样，出于钱的考虑而不得不买小产权房的人非常多。西安市建委房地产开发处的一份调查显示，西安小产权房的主要购买者全是本地的低收入者和工薪阶层。他们收入有限，而经济适用房在短时间内又适应不了需求，这使得他们抱着“没有证，能住就行”的心态购买了小产权房。