写字楼市场集中放量 2007年四季度空置率高企至16%

    高力国际发布第四季度市场报告中指出，2007年，北京整体写字楼市场非常活跃，供应与需求表现强劲。全年的新增供应量和吸纳量达到2,097,325平方米和1,808,686平方米，同比分别上升50%和17.5%。第四季内，北京市写字楼市场上有7个项目竣工，为市场提供了近35万平方米的新增供应面积。由于大部分新竣工项目集中在CBD区域，使该区域成为目前北京市七大写字楼区域中库存量最多的一个区域，占整个写字楼市场存量的22.5%。

    2007年北京写字楼市场总体供应趋势（来源：高力国际）

    从需求方面看，第四季度，北京市租赁市场的交易非常活跃，租户多数来自金融业和IT业。北京市写字楼市场上需求量最多的一个区域是CBD区域，占全市需求量的67%。需求主要来自于区域内及相邻区域客户的扩张计划与活动。市场对写字楼的需求强劲，促使北京市写字楼市场的整体租金上扬。本季度，由于大量的新项目投入使用，北京市写字楼市场的整体空置率达到16%。其中CBD区域的空置率在本季度里上升幅度较大，其原因主要是该区域的集中放量，即使是在全市需求量一直较大的CBD区域，市场也同样需要时间来吸纳空置面积。

    由于部分项目的推迟入市，2008年北京市甲级写字楼的新增供应量预计将达到1,258,739平方米，成为北京市甲级写字楼市场近几年来新增供应最为旺盛的一年。

    零售物业 高端品牌加速拓展

    2007年，北京零售物业市场活跃，这主要体现在新项目的竣工入市、大量的租务和整售投资活动。随着2008年奥运会的临近，众多零售物业项目将陆续竣工，并于2007年底至2008年上半年期间投入市场。高力国际分析认为，鉴于众多零售商对奥运会及其所附带的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入，许多高端及奢侈型品牌加速在北京拓展市场。旺盛的需求主要来自于时尚服装、餐饮、零售银行、饰品、珠宝、鞋等行业。

    2007年第四季度，北京市场上有两个购物中心开业，分别是位于西单商圈的大悦城（180,000平方米）和位于东直门的枫蓝国际购物中心（60,000平方米），令北京市优质购物中心总量达到1,948,000平方米，由于大悦城的竣工，西单商圈优质购物中心的市场供应大幅增加，总量达205,000平方米。新增供应中，多数仍集中于北京传统零售商圈，王府井和CBD商圈供应将快速增加。由于三里屯地区渐见多个优质零售物业项目投入市场，该区域有望形成新兴的零售商圈。

    鉴于主要零售商圈内顶级购物中心的可租赁面积仍然稀缺，高力国际预计，在部分成熟的零售物业中，较长的租户排侯名单将刺激租金水平继续走高。部分商圈内的新开购物中心仍需要一年或更长的培育期。

    高档住宅市场 供应相对减少 住宅结构有调整

    根据高力国际的数据，进入第四季度以来，由于北京中高档住宅市场逐渐进入调整期，北京住宅市场整体表现温和。自06年以来颁布的新政逐步落实，导致供应与交易量均相对减少。北京市中高档住宅市场上新增供应量是598套、新增吸纳量是73套，相比上季度分别下降了72.6%和96.6%。其主要原因是北京市中高档公寓租赁市场在季内的租赁活动减少所致。本季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.3%。

    就租赁市场来看，2007年，外籍员工数量稳定增长，租户对北京市高档住宅的需求保持强劲，以CBD 区域的表现最为明显。北京市中高档住宅市场全年吸纳量达到7,552套单位，较去年同期上升28.06%。CBD区域的吸纳量为2,971套，占到北京市中高档公寓总需求量的52%。

    高力国际预计，2008年北京市高档公寓市场上将会有近7,000套新单位投入市场使用。但是由于奥运会的召开，众多到北京来观看奥运赛事和媒体记者将成为北京高档公寓租赁市场上的主要支撑力量。因此市场在08年对高档公寓的吸纳量预计将会达到5,000套。