据最新房地产市场交易信息数据，进入10月以来，一些城市出现了房价涨势趋缓的迹象，深圳、广州、重庆、成都等城市房地产市场的观望情绪有所增强，而北京、上海也不同程度出现了价涨量缩的现象。这是房地产调控政策累积效应的体现，但要说中国楼市面临拐点还为时过早。 
　　经过几年的宏观调控，中国经济在高速发展的同时，增长方式和产业结构在逐渐得到调整。而房地产业在整体经济发展中处于非常强势的支柱产业地位，一方面，为满足人民日益增长的物质文化需求提供了有力的保障，2006年底城镇居民人均住房建筑面积超过27平方米，比2002年底的 22．8平方米增加了4平方米以上；在总量持续增长的同时，房地产行业也彻底脱离了福利分房，完成了市场化进程。另一方面，房地产行业拉动相关行业发展的同时，又为经济建设提供了资金基础，对经济发展确实起到了重要的支持作用。 
　　三大政策出台：房地产市场价涨量缩 
　　但在发展的过程中，房地产业也出现三大问题，一是住房分配不均，广大低收入家庭居住条件依然处于低水平，很大一部分中等收入家庭也承受着很大的买房压力；二是在房地产产业各环节对金融行业依赖过强的状况下，房价出现了非正常增长，对金融体系造成潜在风险；三是整体市场运行模式尚未理顺，物流、资金流、信息流处于阻塞状态，特别是土地资源在开发各个环节大量囤积，形成巨额的隐性浪费。针对这些问题，今年下半年，国家以及各部门加大市场调控力度，出台多项政策，解决低收入家庭住房困难问题(国发 [2007]24号)，防范金融风险(银发[2007]359号)，以及加强土地资源在房地产行业各个环节的管理，促进土地在开发过程中的正常流动，保障土地市场的有效供给(国土资源部39号令)。三方面政策陆续出台后，与以往政策出台后的反应一样，短期内房地产市场出现了观望，但不同的是市场出现了"量缩价涨"的状况--有效供给和有效需求同时出现下降，造成量缩，但供给方明显处于优势，造成价涨。尽管价格高低或增长速度不是检验市场是否正常的依据，但价格机制是市场机制的核心，价格内部形成机制以及市场运行机制揭示了经济运行是否存在缺陷。 
　　观望背后：市场供不应求仍然严重 
　　分析这种短期状况的背后，我们不难发现这样一个因素--房地产市场供不应求仍然严重。从供应来看，2007年1-9月份，全国商品房竣工面积24436．62万平方米，而商品房销售面积 47369．71万平方米，竣工面积远远低于销售面积，一些中心城市，如北京，1-9月份商品房竣工面积 1353．21万平方米，商品房销售面积1405．64万平方米，供应也明显不足。从需求上看，今年国家对房地产市场的调控开始向需求转移，鼓励自住，控制投资，打击投机，央行359号文正是这一精神的体现。对于作为家庭理财的一部分--合理配置的房地产投资，国家采取肯定的态度，党的十七大也提出鼓励居民财产性收入；国内外热钱虽然是本次调控的重点，但由于它们后备资金充足，投机行为并不会受资金供给面太大的限制，而且它们也具备了很强的政策适应能力，能够通过各种合法不合法的方式规避政策风险，所以需求方面并没有得到实质性的抑制。这种"量缩价涨"非正常反应的背后，是原有的宏观调控手段开始面临新环境的挑战，政策执行层面的可行性以及政策执行部门的执行力逐渐成为调控成功与否的关键。 
　　住房保障：分层次分梯度解决 
　　目前各地新的经济适用房、限价房政策刚开始颁布，就有很多投机者已经准备通过某种途径购买，而很多城市出台的新的保障性住房政策致使"够条件的买不起，买得起不够条件"，这使投机者看到了以往的投机方式仍然有效。保障性住房很难起到保障的作用。应该分层次分梯度解决低收入家庭住房困难问题，严厉打击利用保障性住房谋利者。短期内建造足量的廉租房解决低收入居民的住房困难，而对买得起经济适用房、限价房的购房者，可以根据目前拥有的住房条件，划出层次，分阶段解决，而不是采取排号等可以暗箱操作的分配方式；对于不符合廉租房、经济适用房条件仍然居住此类房屋的，要及时清退；对于利用保障性住房不当谋利者，要严厉打击；逐步扩大保障范围，对于面临高房价，确实无法通过市场途径解决住房困难的中等收入者，也要给予保障，避免形成"夹心层"，使部分中收入家庭"因房致贫"，确保廉租房、经济适用房功能的实现。 
　　金融风险防范：内部预防，分散风险 
　　要重视金融系统风险防范的政策执行问题。经过国家剥离不良资产、银行上市等措施，中国的金融安全系数日益提高，但一些金融机构安全意识仍比较淡薄。不少银行信贷员都准备明年银根放松后，大干一场，在放贷的具体操作层面更是上有政策，下有对策。在四大资产管理公司为部分银行的坏账殚思竭虑的时候，潜在的坏账又在积累中。目前世界经济进入了信息社会，经济危机逐渐从社会生产环节向非生产环节转移，其中一个重要的途径就是金融。日本、东南亚等出现的经济危机无一不是以金融为中心，而美国的次贷危机更是殷鉴不远，这说明对于任何国家，金融风险都随时存在。央行应未雨绸缪，如可以通过内部运行模式，主动开展"危机演习"，如加大银根收缩力度，延长银根收缩时间，使问题在内部先暴露出来，制定严格的奖惩措施，对无视风险者严厉打击，达到内部预防的目的。同时学习美国的经验，对外发售金融衍生产品分散风险。 
　　土地供给：坚决收回闲置土地，加强土地信用管理 
　　房地产开发的根本在于土地，与土地供应形势日益紧张、国家加大住宅用地供应不协调的是，闲置土地问题大量存在，土地有效供应不足。国土资源部39号令指出要加强闲置土地的管理，对供给无疑有积极的促进作用，但由于各种利益关系的制约，闲置土地的回收非常困难。此外，就是滥用土地信用问题，尽管39号令强调了"未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书"，实际上。一些企事业单位、开发商仍能以无证的土地作为抵押，这就使存量土地盘活更加困难，同时也增加了金融风险。十分珍惜利用和保护土地是我们国家的一项基本国策，闲置土地以及土地囤积对土地的浪费是毋庸置疑的，国家必须采取一些非常手段，如由多部门组成联合执法小组，加大具体执行部门职权等，打破利益关系的阻碍，使政策真正执行到每一宗违规违法的土地；另外还要从各个环节割断无证土地抵押的途径，各商业银行应自查自纠，对于无证土地抵押严格查处；严格要求抵押评估机构不能将无证土地视为交易市场土地进行评估；加强以地抵债等违规行为的惩处，避免地方政府以既成事实为由抵制土地市场调控。 
　　房价调控：是手段，不是目的 
　　调控房价是手段，而不是目的。近几年房地产价格的增长，主要是房地产价值的一种体现，在中国经济长期高速发展的背景下，可以理解为一种补涨，这种市场表现长期来看是必然的，也是必要的，没有房价的增长，在经济上会形成土地这一稀缺资源的浪费；作为战略资源，以往主要是以政策来保护土地，而在市场经济下，辅以价格机制保护将更有效。在满足人们基本住房要求、金融体系安全的前提下，应该充分肯定地价和房价上涨的积极作用，使之更符合中国市场经济的发展规律。盲目抑制地价和房价，不符合市场经济的发展规律，是许多宏观调控目标不能真正实施的根本原因。国务院24号文件出台后，中国的房地产市场实际上被分割为两个部分：保障性住房市场和非保障性住房市场，非保障性住房市场的运作应以市场机制为基础，而保障性住房市场对于大部分地方政府都是很大的负担，可以规定非保障性住房市场中的相当大比例的出让金、税费等用于保障性住房市场，二者形成一个良性的平衡机制--非保障性市场价格增长越快，则越大数量的资金供给保障性住房市场，越多的人的居住条件得到保障，反过来，越多人的居住条件得到保障，也会在一定程度上抑制非保障性市场价格不合理的增长，从而达到稳定市场的目的。

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