读这一页就够了
三句话，说清这一期
如果只给你 90 秒，看这三条。后面的表和数据，都是为这三条做注脚。
1
京津冀厂房，四分之三不标价
厂房出租 70.9%、库房出租 76.2% 的在架房源写的是「面议」，两项合计加权 74.0%。
这不是懒，是筛选机制——不标价的园区，在等一个愿意先报价的客户。
对你的意义：你看到的报价不是价格，是谈判起点。不还价的企业，等于在给会还价的企业补贴租金。
2
隔壁两个区，厂房租金差 2.4 倍
大兴厂房中位 39.0 元/㎡/月，顺义 16.5 元/㎡/月（样本 111 / 61 条）。
同样做制造业、同样是北京、直线距离 40 公里，成本差出一套房。
这不是硬件差价，是产业定位溢价——大兴吃生物医药与临空，顺义吃汽车与航空配套。选错板块，省下的税补不回租金。
3
存量里 32.8% 挤在 1,000–3,000 ㎡
厂房有效面积样本 2,698 条，中位 2,000 ㎡。
而 1 万㎡以上只占 10.7%。
对你的意义：找 3 千㎡以下，你在买方市场，慢慢挑；找 1 万㎡以上，你在卖方市场，别指望砍价，要抢的是排期。
⚠️ 本期数据口径（必须先看，否则会误读上表）
本站房源库最新一条发布时间为 2024-09，此后暂无新增。因此本期是存量基准线，
不是当期行情，不含环比/同比。可核验单价样本 1,168 条，占在架 15.6%，
其余为「面议」或非标准单位，已剔除。单价合理区间 1–200 元/㎡/月，剔除异常值 239 条。
样本 <20 条的区域×品类不发布，避免用 3 条房源编出一个「行情」。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
02
第一部分 · 基准
四类载体的价格带
单位统一折算为「元 / ㎡ / 月」。原库中 0.5 元/天·㎡ 已 ×30 折算，避免拿日租和月租直接比价。
| 载体类型 | 在架量 | 有效样本 |
中位报价（元/㎡/月） | P25 – P75 区间 |
| 厂房 |
2,754 |
454 |
|
12.7 – 42.0 |
| 库房 |
4,030 |
632 |
|
12.0 – 24.0 |
| 产业园招商 |
242 |
51 |
|
13.5 – 45.0 |
| 土地 |
150 |
21 |
|
9.0 – 27.0 |
| 厂房出售 |
304 |
10 |
|
16.5 – 32.2 |
怎么读「中位数」
中位数的意思是：一半房源比它便宜，一半比它贵。
它比均价可靠——均价会被几条 900 元/㎡/月的异常报价拉飞，中位数不会。
所以谈判时不要问「市场价多少」，要问「我这一档的中位数是多少」。
为什么产业园最贵
产业园招商中位 27.0 元，比厂房高
29%。
贵的不只是房子，是它替你把环评、消防、排污指标先跑完了。
这笔钱该不该付，取决于你的投产时间能不能等。
一个反常识
土地出租中位 15.0 元/㎡/月（样本 21 条），是四类里最低的。
但土地要企业自己建厂，从拿地到投产通常 12–24 个月。
便宜的从来不是租金，是你把时间押进去的那部分成本。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
03
第二部分 · 矩阵
哪个区，什么载体，多少钱
13 组同时满足「样本 ≥ 20 条」的区域×品类。空白格＝样本不足，不编数字。
| 区域 | 厂房出租 | 库房出租 | 产业园招商 |
|---|
| 大兴 | 39.0 n=111 | 15.0 n=149 | — |
| 通州 | 22.5 n=119 | 15.0 n=128 | — |
| 朝阳 | 27.0 n=44 | 18.0 n=109 | — |
| 顺义 | 16.5 n=61 | 13.5 n=50 | — |
| 昌平 | 24.8 n=22 | 15.0 n=52 | — |
| 丰台 | 27.0 n=22 | 19.5 n=52 | — |
| 海淀 | — | 30.0 n=35 | — |
单位：元 / ㎡ / 月（中位报价） · n = 该格有效样本数 · 颜色越深＝报价越高
这张表里最该被记住的三件事
① 大兴厂房 39.0，顺义厂房 16.5——同为北京东部/南部制造业带，
差 2.4 倍。选板块比谈价格重要一个量级。
② 库房全线比厂房便宜——库房最高的是海淀 30.0，
多数区在 13–21 之间。如果你的工艺不需要重型行车和高层高，按库房找能省一大截。
③ 通州厂房 22.5 vs 库房 15.0——
同一个区，两种载体差 50%。
很多企业按「厂房」找，其实按「库房＋自改」更省。
⚠️ 空白格的真实含义
空白不代表这个区没有这类房源，代表标了价的不够 20 条。
比如固安、武清在架量本身不多，标价的更少——这种情况我们宁可不写，也不拿 5 条房源算出一个「区域行情」。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
04
这一页最值钱
「面议」不是没价格，是不想让你知道价格
面议率＝在架房源中价格栏写「面议」的比例。这是判断一个市场透明度的最直接指标。
| 载体类型 | 在架量 | 写「面议」 | 面议率 |
|---|
| 厂房 |
2,754 |
1,953 |
|
| 库房 |
4,030 |
3,070 |
|
| 产业园招商 |
242 |
175 |
|
| 土地 |
150 |
117 |
|
为什么这件事对企业方是灾难
一个市场里，报价越不透明，议价能力的差距就越直接地变成成本差距。
同样一栋 3,000 ㎡ 的厂房，会砍价的砍到 15 元/㎡/月，不会砍的签在 22 元——
一年差 25 万，五年差 125 万，而这笔钱在合同上叫「自愿签约」。
园区为什么爱写「面议」？因为定价一旦公开，就等于给了所有客户一把尺子。
不写价，它可以对 A 报 25、对 B 报 18，看人下菜。这不是黑心，这是信息不对称下的必然选择。
所以面对「面议」，你唯一要做的不是问「多少钱」，而是问：
「你们这个区同类载体，上个月成交的中位数是多少？」
对方答不出来，你就知道你手里的筹码在哪。
给企业方
拿到「面议」的报价后，先做三件事：
① 查同区同品类中位数（第 4 页）
② 用中位数 × 面积算出「合理月租」
③ 拿这个数去谈，而不是拿对方的数去砍
给园区方
把真实报价区间公开，短期看是让利，长期看是筛掉比价型客户、留下决策型客户。
写「面议」的园区，在 AI 搜索里几乎不可能被引用——因为 AI 抓不到价格，就没法把你推荐给「预算 20 元以内」的企业。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
05
第三部分 · 结构
面积段：存量长什么样，你就该按什么找
面积有效样本：厂房 2,698 条（解析率 98%）、库房 3,941 条（解析率 98%）
| 面积段 |
厂房出租 |
库房出租 |
| 条数 | | 占比 |
条数 | | 占比 |
| <1,000 ㎡ |
651 |
|
24.1% |
998 |
|
25.3% |
| 1,000–3,000 ㎡ |
886 |
|
32.8% |
1335 |
|
33.9% |
| 3,000–5,000 ㎡ |
582 |
|
21.6% |
687 |
|
17.4% |
| 5,000–10,000 ㎡ |
290 |
|
10.7% |
386 |
|
9.8% |
| >10,000 ㎡ |
289 |
|
10.7% |
533 |
|
13.5% |
三个能直接用的判断
① 1,000–3,000 ㎡ 是主战场（厂房 32.8% / 库房 33.9%）
这个区间房源最多、可比对象最多，议价空间最大。
你要 2,000 ㎡，桌上有几十个选项，慢慢挑，别急。
② 3,000–5,000 ㎡ 是断崖（厂房 21.6% / 库房 17.4%）
从上一档直接掉一半。这个面积段的企业最难受——不上不下，
要么拆成两个小单元，要么被迫吃 6,000 ㎡ 以上的整栋。
③ 10,000 ㎡ 以上是卖方市场（厂房 10.7% / 库房 13.5%）
库房反而比厂房多一些（533 条 vs 289 条），因为物流地产商建的整栋多。
但厂房这边，1 万㎡ 以上基本要靠定制或自建，别指望在存量里捡漏。
一条实操建议
如果你的需求落在 3,000–5,000 ㎡ 这个「断崖段」，最省钱的路径通常不是硬找，
而是找一个 6,000–8,000 ㎡ 的整栋，把用不掉的部分分租出去。
存量结构决定了：整栋的供给比中间段多，你的议价权在整栋这边，不在中间段。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
06
第四部分 · 口径
这份季报是怎么算出来的（含它算不出的部分）
一份不敢交代方法的报告，数字说得越准越可疑。
一、我们做了什么
| 口径项 | 做法 |
|---|
| 统计范围 | bjckfw.com 在架房源 7,480 条（不含求租 11,531 条） |
| 单价识别 | 只认「X元/天·平方米」「X元/月·平方米」两种写法；元/天 ×30 折算为月 |
| 脏数据剔除 | 单价合理区间 1–200 元/㎡/月，超出剔除 239 条（含亩均报价、整体年租等非单价写法） |
| 样本门槛 | 区域×品类 < 20 条不出数，只保留全站口径 |
| 统计量 | 用中位数而非均值——均值被异常值拉偏（本期均值 4202 元，中位仅 21 元，差 200 倍） |
二、我们做不到的三件事（如实说）
① 算不出环比、同比。房源库最新一条发布于 2024-09，此后无新增。
所以本期是存量基准，不是当期行情。这一期的作用是画一条起跑线，从下一期开始才有涨跌可谈。
② 算不出空置率。要算空置率，得有「下架时间」字段。老库只有发布时间，没有下架时间。
③ 算不出成交价。我们只有报价。真实成交价永远低于报价，低多少取决于议价——这一段我们不敢编。
为什么别人做不出这份报告
不是技术问题，是时间问题。这份报告要有 18 年、19,011 条连续在架记录才做得出来，
而且必须包含大量「已过期、已成交、已下架」的历史房源。
大平台的数据是给自己看的，不对外出基准；中介手里的数据只覆盖自己签的盘；
只有一家跑了 18 年、且愿意把口径公开的老站，才能做这件事。
数据的时间长度，买不到、抄不走。
京津冀厂房租金季报 · 2026 Q4
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第五部分 · 用法
这份报告，两类人该怎么读
同样一张表，企业看的是「我该付多少」，园区看的是「我为什么租不掉」。
如果你是要找场地的企业
第 1 步 翻到第 4 页，找到你的目标区×品类
第 2 步 记下中位数，乘你的面积 = 你的「合理月租」
第 3 步 拿这个数去谈，不从对方的报价往下砍
第 4 步 对方写「面议」时，直接问上月中位成交价
一句话：先有尺子，再谈价钱。
如果你是园区 / 招商方
第 1 步 对照第 4 页，你在同区同品类里排第几档
第 2 步 报价高于中位 30% 以上，先想清楚贵在哪
第 3 步 第 5 页：你的房源写「面议」吗？
第 4 步 写真实区间，让 AI 能抓到你
一句话：AI 时代的招商，不标价等于不存在。
下一期（2027 Q1）会多出什么
· 环比涨跌：有了本期这条基准线，下期就能算「哪些区在涨、哪些在跌」
· 新增/下架结构：哪类载体在退场，哪类在补位
· 实地核验样本：每期至少核验 10 处，标注「报价 vs 实探」的差距
· 环评通过率：按园区统计，这是京津冀企业最关心、市面上最没人敢碰的一项
关于本报告
编制：北京每日讯商务信息有限公司 ｜ 选址参谋 田蕊
数据：北京厂库房网 bjckfw.com（创站 2008 年，连续运营 18 年）
咨询 / 纠错 / 提供园区数据：13910908957（微信同号）
本报告数据来自公开在架房源，仅供参考，不构成交易建议。引用请注明来源「bjckfw.com 京津冀厂房租金季报」。
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