在楼市调控政策不断加码的背景下，今年以来开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍、底价成交屡见不鲜。除了土地市场、住宅市场持续惨淡之外，楼市深度调控的最显著特征就是土地财政的大幅下滑。高度依赖土地出让金的地方财政，今年遭遇更大压力。

　　自最新一轮房地产调控以来，“限购”政策一直是包括地方政府在内的各方利益群体博弈的焦点所在。公开数据显示，岳阳、丹东、乌鲁木齐等二三线城市已经取代北京、上海、广州、深圳等经济发达的一线城市，成为领涨全国房价的主力。针对此现状，住建部要求，各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，然而一个多月过去了，二三线城市限购名单至今依旧没有下文。

　　在这期间，围绕着是否要被列为新增的限购城市，二三线城市与住建部门之间展开了一场终极博弈。

　　现象

　　限购“松绑令”在多地频现

　　随着佛山市放宽限购政策的《通知》借网络迅速传播，佛山市一时间在网上获得了“限购松绑第一城”的称号。

　　佛山胎死腹中的“松绑令”的主要内容为，已拥有两套房产的户籍家庭可增购一套每平米7500元以下的住房，五年以上二手房不再纳入限购范围。

　　业内人士分析指出，部分二三线城市对限购的执行力度较宽松问题早已出现。例如，有些地区是“部分限购”，如台州的“限新房不限二手房、限市区不限郊区”；有些地区则“以限价代替限购”，如辽宁丹东、广东韶关等。“一旦执行将是对原有"限购令"方向的挑战和实质的突破。”中原地产研究中心认为。

　　世联地产佛山公司总经理葛朴指出，“松绑令”每平方米7500元的房价限制可以对佛山楼市产生重大影响，目前佛山定价在每平米7500元和8500元之间的楼盘接近四成，若“松绑令”成行，不排除每平方米8000元的楼盘将降价到7500元，将有效刺激成交。“松绑令”不仅可以对新房市场产生有效刺激，对于二手房市场也可以带来促进作用。佛山市房地产协会市场研究主任骆克仪表示，目前二手房成交占到整个佛山楼市成交的20%，将五年以上二手房排除出限购范围，不仅可以加大二手房的流通，还会吸引拥有三套房的家庭将手中房产卖掉，进而新房市场也将得到刺激。

　　对于佛山市“松绑限购”的初衷，人们首先想到的就是增加土地财政收入。

　　今年3月出台的“限购令”对佛山楼市的影响十分明显。来自世联地产的数据显示，今年1月佛山一手房成交13157套。开始执行“限购令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的几个月，仅9月成交超过了4000套。

　　事实上，即便是经济发达的佛山，对于土地财政的依赖仍十分强烈。世联地产提供的数据显示，佛山市2010年的土地出让金380.43亿元。另据公开资料，佛山2010年财政收入1039.96亿元，其中预算外收入734亿元。而今年前三季度佛山市土地出让金仅为182.52亿元。

　　数据

　　上半年土地收入大幅缩水

　　2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，同比下跌了5.5%。而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。

　　今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达2856亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。其中上海位列第一位，土地出让金额为492.71亿元，但同比下降达22%。北京以303.58亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达52%。大连位列第十位，土地出让金额为193.21亿元，同比下降达50%。

　　可见，在2010年年度土地出让金排行前三位的城市，虽然依旧进入土地出让金的前十名，但收入下降幅度巨大，传统的土地热点城市在本轮的调控中已明显降温。

　　土地市场的明显降温让倚重土地财政的地方政府感受到巨大的财政压力。有未经证实消息称，某地相关部门在近期召集开发商开会时，已开始动员开发商拿地。而在上海，据某区政府负责土地出让工作的内部人士透露，该区上半年一块地也没卖出去，压力非常大，政府工作人员正在频频与开发商接触，希望能把地卖出去。

　　走向

　　“限购”调整权或将“上收”

　　广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波过后，地方政府对于包括限购在内的地方楼市调控政策的调整，或将更多受到来自上级政府甚至中央政府的直接干预。

　　住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见;而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。“别的我们不便发表评论，但佛山市出台这个通知之前，没有和我们沟通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官员表示，从国务院到住建部一直都是要求地方政府认真落实包括限购在内的各项调控政策，“限购政策不存在放松或退出的问题”。

　　据了解，针对佛山限购松绑风波，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已在设计对策。10月12日，接近住建部的消息人士称，住建部已经开始考虑，要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时，须与上级政府知会并听取意见，并将此作为一项“工作程序惯例”，包括限购政策在内，加以贯彻。“如果是地市一级政府要调整包括限购在内的地方调控政策，那么要提前知会省政府，并听取省级政府的 见，意如果是直辖市，则要提前与中央级政府沟通，听取中央政府的意见，然后再进行调整。总之，上一级政府要综合权衡政策的各方面影响，然后给出意见，这就可以让地方政府对限购政策的调整有所管制，而不是只考虑自己的问题。”上述消息人士说。

　　对此，前述住建部官员并未直接表态。他表示，房价上涨过快、房地产市场过热的城市和地区实施限制性购买政策，是本轮调控最重要的手段之一。国务院一直高度重视，对于“应出而未出”或者不能有效落实中央调控政策的，住建部联合监察部有权对其处以从约谈到行政处分的“问责”。

　　财经评论

　　楼市调控需警惕变相宽松

　　随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，但调控面临的不确定性也在增多。如何打好楼市调控的“持久战”？

　　调控“中盘”：莫让浮云遮望眼

　　从近日广东佛山实施未果的放宽限购之举，不难发现一些地方面对调控的微妙心态。近期，一些担心调控带来“副作用”等声音不断在市场上传出。真相究竟如何？

　　投资客开始抛售了吗？以温州投资客为例，上海中原地产的市场监测结果显示，目前新增挂牌的业主里面，确实有温州投资客放盘的身影，但大多数挂牌价格与其他房源相比并没有体现出明显优势。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，这是由于这些投资客其他领域资金周转困顿、选择卖房救急。

　　“降价潮”有无来临？以此次国庆长假期间的上海房展会为例，上海白领梁艳说：“一套350万元的房子，优惠2万元，能算是降价吗？”记者在现场发现，所谓“八折”、“立降10万”等诱人的促销，只是一个楼盘中一两套房的“特惠”而已。市场观望气氛浓重，原因是购房者并没有感受到房价的明显下降。

　　开发商资金链快断了吗？随着融资渠道的全面收紧，房企负债率有所上升，但这其中各房企感受有异。由于限购没有覆盖全部二三线城市，不少开发商有“腾挪”空间，二三线城市的销售可以填补热点地区滞销形成的资金缺口。

　　警惕“松绑令”：打好调控持久战

　　业内人士认为，近期随着一些地方“放宽限购”政策的试探表明，楼市面临的不确定性也将进一步凸显。

　　其一，地方政府可能实施“变相松绑”。调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。中国住宅研究会副会长顾云昌提醒：“不排除一些城市从地方政府利益出发，修订之前的限购政策。”

　　其二，外部经济形势的变数影响楼市调控环境。当前，世界经济不稳定和不确定性加大，无论发达经济体还是新兴经济体，经济增速都出现回落；一些国家主权债务风险增大，新兴经济体通胀压力上升。在此形势下，如何把握楼市调控政策的前瞻性、针对性和灵活性，考验着政府的智慧。

　　其三，信贷“定向宽松”对楼市的影响值得关注。近年来，有越来越多不以房地产为主业的企业把重心转向房地产，各类资金能通过各种渠道流入楼市。对此，专家提出，应同时采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营，防止其间接流入房地产等领域。

　　专家建议，各地政府应统一认识，提高对楼市在一段时期内“遇冷”的耐受力，严格