地产学堂法官手记 卖房公司人去楼空，20多户买房人五年多拿不到房产证，最后提起诉讼。法庭如何裁决——
北京市海淀区法院民一庭庭长马军
70多岁的老彭几年前选中了海淀区罗庄西里的一处商品房，把全家多年的积蓄拿了出来，与金德龙公司签订了《购房协议书》。老彭按约支付了全部购房款后，一家人很快住进了新房，但他们的房产证却迟迟不见办理下来。邻居中许多人的房产证都没办下来，于是大家就联合起来找金德龙公司，找房屋开发商，找房屋管理部门，还找到了人大代表。但到2006年，房产证仍没下落，而金德龙公司也下落不明了！最后大家决定到法院起诉。
1 当事人选出代表按法官建议提出诉求
这属于群体性纠纷，问题多年没得到解决。我仔细阅读当事人的起诉书，发现:当事人将一些并不是本案审理范围的内容，如金德龙公司是否有偷税行为、以及其他一些并非房屋买卖合同内容的主张，均作为诉讼请求提出，这必然造成诉讼难以及时进行。于是我决定尽快找当事人沟通。
在一个中型法庭里，当事人和家属挤得满满当当，我望见人群中有一些年龄较大的当事人，就告诉他们，法庭内拥挤，较热，希望他们先坐下，注意身体，并允许喝水。当事人后来告诉我，他们很担心遭遇到冷漠和推诿；而在庄严的法庭里，法官会这么关心他们。沟通时，我尽量选择他们能理解的语言，告诉他们合法维权才能获得法律的保护，并对他们诉讼中一些问题作了解释。
在我的建议下，他们选出了几个代表，当天就把不属于法院主管的内容撤诉，选择了正确的诉讼请求。
2 售房公司人去楼空 审理遇到难题
接下来的审判并不一帆风顺。兴华公司作为这些房屋的开发公司，同时负责申请办理房屋所有权登记；而兴华公司又与金德龙公司签订《购房协议书》，约定:兴华公司将总面积为5783.8平方米的房屋，销售给金德龙公司。金德龙公司一直欠兴华公司购房款，兴华公司起诉金德龙公司，经法院一审二审，最后经调解，由金德龙公司向兴华公司分期给付购房款860万元；兴华公司向金德龙公司分批给付房屋所有权证69个。
而在这次诉讼的审理中，发现金德龙公司尚欠兴华公司购房款，而兴华公司已向金德龙公司交付部分房屋所有权证，均为房改售房的房屋所有权证，但没有交付老彭等人的房屋所有权证。同时，该公司已人去楼空，也没有任何经营人员和财产线索。按一般惯例，法院只能进行到公告送达起诉书这一步。
另一被告房屋开发商兴华公司答辩:本公司也是受害者，因金德龙公司尚欠我公司款项，导致未办理房屋所有权证；老彭等购房人是和金德龙公司签订房屋买卖合同，我公司与老彭等人之间没有法律关系；金德龙公司不履行还款义务，我公司有权拒绝为老彭等人办理房屋所有权证，故不同意其诉讼请求。
3 突破合同相对性才能保护债权人
本案关键问题在于合同的相对性，兴华公司与金德龙公司之间签订合同，双方基于合同而向对方负有各自的义务；同样，老彭等购房人是和金德龙公司签订的买卖合同，由于无法找到该公司，即使法院判金德龙公司协助办理房产证，也会无法执行。现在原告将房屋开发者兴华公司推上被告席，但兴华公司并未与实际购房人老彭等人有合同关系。
如何破解本案难点？如果要解决问题，就要突破合同的相对性，才能保护债权人。那么这起案件是否可以呢？我从兴华公司作为房地产开发者的角度，再次分析其负有的各项义务，找到了对策。
我们认为，兴华公司作为房屋开发公司和所有权人，负有为海淀区罗庄西里8号楼房改房购买者办理房屋所有权证的义务。现因金德龙公司与兴华公司之间的纠纷，导致金德龙公司未取得兴华公司交付的房屋所有权证，故不能给老彭等人房产证。兴华公司向主管部门申请办理房屋所有权证的对象，应为实际购房者，金德龙公司仅是在兴华公司交付房屋所有权证后，再行交给购房人。
综上所述，法院认为，金德龙公司与兴华公司之间纠纷，不应损及实际购房者的利益。在金德龙公司下落不明时，兴华公司负有为购房者办理房屋所有权证并直接交付的义务。现老彭等人主张兴华公司办理并交付房屋所有权证，本院予以支持。
4 拿到房产证全体当事人向法庭鞠躬
判决生效后，案子就进入执行阶段了。我决定协调执行事宜，具体办理中又发现许多麻烦的细节问题，比如即使是填写一次申请，申报一个手续，也需要收集齐20多户人的印章、签字，还要收缴印花税、测绘费等一笔笔钱，手续齐全后还要报市建委审批等等。
为了这些住户的切身利益，经过积极努力，房产证以最快的速度办理了下来，我通知20多户购房人来取证。那天他们全来了，每一个购房人拿到房产证时，法庭里都会响起一片掌声。当我把房产证放到老彭手上时，他双手颤抖，泪水顺着眼角流了出来。我发完所有房产证后，突然所有人都站了起来，一起深深地向国徽、天平、法官鞠躬。那一刻，我感到所有的审判重负、压力都消失了，这么多年对审判工作的热爱、无悔坚持，都是值得的！
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