【案情简介】

    2008 年 9 月30 日原告刘小姐与被告万先生经房地产中介公司介绍，被告万先生将一套房屋出售给原告刘小姐，双方协商，原告刘小姐向被告万先生先交纳定金人民币5,000 元，被告万先生为此给刘小姐出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价为730,000 元；万先生在2008 年10月12 日应搬出此房，屋内设施不动；若万先生不卖此房需赔偿刘小姐10,000 元，若刘小姐不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前刘小姐向万先生押3,000 元，办理产权过户后一次性付清全部房款。并且，交付定金时万先生正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。

    2008 年10月刘小姐以万先生未能与其办理房屋过户手续，要求万先生返还定金未果，特起诉至人民法院，要求万先生双倍返还定金10,000 元。

【法院判决】
 
    法院认为，原告刘小姐与被告万先生之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效万先生取得房屋产权证后，未将该房出售给刘小姐应当承担违约责任，对于原告刘小姐要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：万先生应于本判决书生效后十日内向刘小姐双倍返还定金 10,000 元。

【律师点评】
 
    定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，根据定金收条中记载的内容，刘小姐交付的属于履约定金。若房主万先生收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则刘小姐有权要求其双倍返还定金。定金具有惩罚性，目的是为了约束当事人履行约定义务，在当事人违反约定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。

    本案中，万先生违反约定拒绝为刘小姐办理产权过户手续，导致刘小姐获得房屋所有权的合同目的无法实现，刘小姐可以要求万先生双倍赔偿定金。

    《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

    《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的 10,000 元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金；交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力；若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。

    双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20% ，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。

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