李先生最近相中了一套二手商品房，这套房子的原房主入住三年后想将其卖出，而该房的贷款还没有还完。在按揭贷款中的房屋如果要转让应该如何操作呢？随着二手商品房上市转让量逐年增加，涉及到带有银行按揭的房屋再交易的情况也越来越多。据中介公司介绍这类房屋的交易方式主要有三种：买方或业主垫资提前还款再交易；中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。

多数按揭房需提前还款再交易

就2005年“信一天”成交资料分析，所有上市出售的按揭贷款房源中，买卖双方同意办理银行转按揭的占12%，同意由中介公司垫资提前还款的占71%，买卖双方自行垫资的占17%。

由此可见，目前带有银行按揭贷款的房源再上市交易绝大多数都不是通过银行转按揭的方式完成的。据北京金诚信房地产经纪公司有关负责人介绍，他们在进行此类房源交易时绝大多数不是通过银行转按揭的方式完成的。之所以会出现这样的情况主要是因为目前转按揭的操作程序复杂，办理时间比较长，另外跨行之间的转按揭几乎无法操作。因此，在带有按揭贷款的房屋上市再交易时，一般都会要求房主先将贷款一次性还清，与银行解决抵押贷款后再进行交易过户。

但遇到一些资金不足无法提前一次性还贷的客户时，则需要有买方或中介公司来垫资提前还贷。在大多数情况下，在没有过户之前买方是不愿冒风险为卖方提前还贷的。因此，需要中介公司作为第三方出面为卖方垫资提前还贷。据北京信一天房地产经纪公司有关负责人介绍，他们操作此类业务时要收取所垫资金3%的佣金，此佣金的支付由房主、客户协商解决。

银行转按揭酝酿突破

提起按揭人们已经不会太陌生，就是个人住房抵押贷款，但转按揭却让人们感觉比较陌生。据中大恒基有关负责人介绍，“转按揭”又被称为个人住房转按揭贷款，个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人的贷款。

近日，中国民生银行、北京市住房贷款担保中心、北京开太物业交易保证有限公司就“北京市住房商业贷款转按揭业务”签订合作协议，共同为北京市的住房贷款用户提供专业化的二手房转按揭交易保证服务。

“信一天”市场分析认为，以上三方最新推出的转按揭服务的确更大程度地避免了以往转按揭程序的弊端，使得转按揭更加高效，快捷，安全，但是对二手房市场现行交易规则影响不大。据“信一天”市场成交资料，现阶段北京市二手房交易量中，整体房源年代在1990年左右，77%的上市房源不存在抵押贷款情况，而针对存在抵押贷款情况上市转让出售的，“信一天”公司首先征求房主与客户意见，双方如果需要银行转按揭的方式，“信一天”公司将与浦发银行合作进行转按揭贷款。中大恒基金融部经理冯川也表示：中大恒基目前正在和几家银行协商，以促进“转按揭”业务的顺利展开。

“链家”市场人士认为，随着北京二手商品房供给量的逐年增加，已购公房放量存在的“瓶颈”，势必驱使未来京城房产二级市场是二手商品房的天下，从而预示着转按揭业务诱人的市场前景。但做好转按揭业务的关键在于解决好担保问题。