讯 3月份以来，深圳二手房周成交均价在18000元／平方米至28000元／平方米之间波动。据中原地产监测，上周深圳二手房成交均价为18340元／平方米，环比下跌9.5%，为连续两周下跌，累计跌幅近10000元／平方米。

　　深圳市规划国土委数据显示，上周，深圳二手房（含商业物业）成交806套，环比减少68套，减幅为8%。从各区看，罗湖、龙岗的成交量上升，其中，龙岗升幅最大，成交244套，环比上升16.75%。其他各区的成交量下降：其中，南山成交降幅最大，成交101套，环比下降了39.16%。

　　最令人关注的二手房市场变化是，价格出现了连续下跌，从两周前创下的28000元／平方米跌至18340元／平方米，跌幅达到36%。

　　据中原地产监测，深圳二手房周成交均价于10月中旬创下新高28000元／平方米。最近8个月价格波动区间的下轨为18000元／平方米，近3个月先后有3周触及该价位，分别发生在8月上旬、9月中旬和上周。

　　一手房对二手房的挤压效应进一步显现。在二手房量价齐跌之际，一手房量价齐升。深圳一手房上周成交604套，环比上升32.8%；成交均价22024元／平方米，环比上涨了23.8%。

　　深圳二手房为何在近期再次触及阶段性价格低谷？业内人士认为，因为是较为短期的一周成交情况统计，这里面有成交的结构性原因，但一手房价格的向下拉动是一个重要因素。

　　目前政策难以松动，年底资金压力更加明显，楼市成交持续低迷，这在一定程度上刺激了开发商降价出货，后市一手房成交量将会上升，成交价格将随着大规模的调价策略而有所下降，并且降价的范围将继续扩大；一手房的降价潮将传导至二手房，未来二手房市场各方博弈加剧，后市成交难有起色，价格下降空间则持续扩大。（记者 谭建伟）

　　“省下租金改善员工福利”

　　“对我们这种只有20人左右的公司来说，车公庙的租金实在是太高了。”正在寻找写字楼办公的戴先生告诉记者，福田中心区的高租金带高了这里的写字楼租金，他不得不把目光又重新回到了华强北。

　　戴先生所在的公司两年前从华强北搬到了车公庙，如今车公庙不断攀高的租金又把他“赶回了”华强北。他说，搬到赛格广场去办公，一年下来就能为公司节省十几万元的开支。

　　记者近日从市场了解到，由于不同区域的写字楼租金存在较大差异，一些承租能力较差的公司，在年底租约到期时，选择了租金较低的区域，减缓企业经营压力。

　　如车公庙片区同等品质的写字楼月租约比中心区低约50～60元／平方米，南山中心区甲级写字楼月租也比福田中心区便宜40～50元／平方米，吸引了不少更注重性价比的租赁客户。

　　刚从罗湖嘉里中心换租到联合广场的一位企业负责人给记者算了一笔账：两者月租分别为140元／平方米和90元／平方米，租金差异为50元／平方米，以200平方米的租赁面积计算，一年仅租赁开支就可以省下12万元。

　　而另一家从地王大厦换租到上步工业区的企业更节省了大把银两，两者租金差异高达100元／平方米，该企业负责人称，“打算把节省下的一部分开支用作改善员工福利。”

　　换租客带旺租赁市场

　　“大运会前，赛格广场的空置率还在50%左右，现在降到了20%，不少企业都是从车公庙搬来的。”深圳中原地产写字楼部区域董事总经理范进佳说，“现在是每年深圳写字楼市场的租赁旺季，很多企业经营不景气，换租到租金相对低廉的写字楼的现象，比往年突出。”

　　随后，记者还走访了美联物业、世华地产等多家中介公司，得到的反馈是，近期写字楼受关注度较高，租赁市场也很活跃，受到“换租客”的影响也较大。美联物业写字楼中心B区区域经理钟远明告诉记者，每年重签租约都是调整租金的时候，但由于今年的租金涨幅超过50%，不少企业续租的租金几乎翻了一倍。由此催生出了不少趁着租约尚未到期另觅办公地点的“换租客”。近期他所在的分行就接到一投资公司需要换租到福田中心区甲级写字楼，求租面积达1000余平方米。他估计，福田中心区写字楼的换租需求高达2万多平方米。

　　“换租客”的增多，带旺了近期的租赁市场。范进佳称，现在他们主力在做租赁业务，租赁业务在写字楼业务的占比也由之前的5%～7%，提高到20%。同三季度相比，他们的租赁佣金和面积都增长了一倍。

　　两大推手推高“换租潮”

　　“受2008年金融危机影响，企业多压缩了规模，而现在正值其扩张期。此外，写字楼租约大多两三年一签，这两股力量作用下，今年的"换租潮"来得要猛烈些。”范进佳解释说，节省企业开支是“换租”的一个重要原因，企业扩张则成为这股“换租潮”的一大推手。

　　普华永道扩租，在京基100的新租地址共有三层，办公面积比之前扩大超过40%；大中型外资机构走出金融危机阴影后，扩容也十分明显，恒生、渣打银行在租约到期后，也将陆续把一些部门扩租到其他写字楼。

　　据悉，目前深圳大面积写字楼租赁供应较为稀缺。来自世华地产的统计显示，大面积物业租赁成交比例的确在上升。第三季度，500～1000平方米的写字楼单位成交占比从3%上升至5%，1000平方米以上的物业占比也从4.5%上升至6.3%。

　　世华地产商业东区区域总经理腾学经介绍说，罗湖的大面积租赁办公较少，不少大型企业租赁需求有外溢趋势。如车公庙NEO大厦就承接了不少从地王大厦溢出的整层租赁客户。而上步月租在60～70元／平方米的厂房也迎合了部分承租能力不强企业的扩租需求。记者 陆剑伟

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