行业快讯新政对楼市影响不大。
业内人士解读东莞（楼盘）住房公积金政策调整 东莞楼市使用公积金贷款占比仅一两成
东莞住房公积金政策调整近一个月，在节后效果开始显现。业内人士认为该政策调整后，购房者月供有差异，一套总价60万元的房子使用商业贷款将比住房公积金贷款增加两百多元月供，然而如果购买的是城区高端住宅，使用商业贷款的成本或将相对更低，加上东莞使用住房公积金人数少，因此此次新政的调整，对楼市影响不大，预计2013年东莞楼市仍有多重利好，量价平稳上升。
文/记者蒋幸端
图/记者卢政
市场调查：
公积金贷款仅占一两成
公积金政策调整会对东莞楼市成交造成很大影响？业内人士认为，东莞利用公积金贷款购房的人数不多，在所有购房者当中，所占比例仅一两成，不会对市场造成很大影响。
东莞中原地产市场研究部提供的数据显示，按照目前的购房情况来看，利用住房公积金贷款购房的人数仅占购房人数的两成，东莞大部分购房者仍然是依靠商业贷款买房，甚至有一部分人是一次性付款购房。合富辉煌东莞市场研究部提供的数据则显示，目前东莞利用公积金贷款购房的比例已不足一成。
据了解，放款时间长，贷款条件多是阻碍许多购房者利用公积金买房的主要原因，有部分楼盘甚至不愿意接受公积金贷款购房。
部分刚需族进入观望期
虽然用公积金购房的人数所占比例不多，但是此次政策的调整，仍使得部分刚需购房者进入观望期，特别是资金承受能力小的小户型刚需购房者受到的压力将较大。住房公积金贷款利率比商业贷款低，是许多购房者更乐意使用住房公积金贷款买房的主要原因，而此次住房公积金政策调整后，提高了公积金贷款买房门槛，部分刚需族将不得不暂停购房计划。
合富辉煌东莞市场研究部相关负责人告诉记者，新政将会打击一部分刚需购房者的购房热情。部分购房者可能会暂时停止购房计划。
业内分析：
公积金贷款支付压力倍增
2012年，东莞楼市回暖明显，成交量连续几个月处于高位，公积金贷款户数也较往常增加，贷款额度加剧，加大了公积金支付压力。
业内人士认为，此次政策的调整，正是为了抵抗资金风险的一种手段。
2012年下半年起，楼市成交旺盛，而住房公积金作为低成本资金，大部分家庭只要符合条件都想把额度上限用足。据东莞市住房公积金管理中心数据显示，2012年东莞公积金新增贷款额为417895.77万元，同比增长幅度高达50.44%，公积金贷款户数与贷款额剧增，公积金管理中心一时压力倍增。
此外，数据显示，2012年东莞公积金存贷比高达56.26%，同比明显上升，无疑加大了公积金的支付危机，东莞中原地产研究中心认为，从抵抗资金风险的角度讲，公积金存贷比不宜过高。
公积金贷款信用问题滋生
东莞中原地产市场研究部还认为，企业经营下滑，部分员工离开东莞，也使得公积金信用问题悄然滋生。2012年东莞经济的放缓，部分企业无法继续或暂时停止缴纳员工住房公积金，部分购房者在办理公积金贷款以后离职，个人贷款逾期率大幅上升，不少公积金还贷停滞，滋生一系列公积金信用管理问题。
贷款比较：
总价60万首套房 商贷月供多逾200元
住房公积金政策调整后，转而使用商业贷款的购房者将要多付多少钱？东莞中原地产市场研究部对此进行了测算，按普通住宅成交均价7313元/平方米计算，以首套80~90平方米、总价在60万元左右的户型为例。商业贷款银行利率按8.5折算,商贷与公积金贷款首付皆三成，贷款额度为42万元，贷款15年，商贷月供3447元，公积金月供3213元，贷款20年，商贷月供2905元，公积金贷款月供2657元。两者不同年限的贷款月供情况都相差了200多元。
二套房公积金贷款月供比商贷高
而对于改善型购房者来说，144平方米以下改善住宅，以总价90万元二套房为例，公积金贷款月供比商业贷款反而更高。若商业贷款银行利率按9折算，公积金贷款利率则上浮1.1倍，贷款15年，商贷首付六成，贷款额度36万元，公积金贷款首付五成，贷款额度45万元，那么两者的月供分别为3018元和3787元，公积金贷款月供比商贷多769元。二套房使用公积金贷款月供压力比商贷还要大。
城区高总价住宅以商贷首付成本更低
东莞中原地产市场研究部认为，对于要购买城区9000元/平方米以上的高端住宅的首套房购房者来说，商业贷款更划算。
对于总价较高的住宅来说，公积金贷款首付往往比商贷首付要高，特别是调整后首套首付提高至三成会对首次置业中小户型的购房者造成压力。东莞住房公积金贷款规定个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元。那么，按首付三成计算，个人首次购买总价65万元以上的普通住宅，首付为21万元以上，比商业贷款首付的19.5万元以上要高，或夫妻共同贷款购买100万元以上的住宅，公积金所需的首付为34万元，商贷首付仅30万元。
后市预测：
今年楼市面临多重利好 量价将稳中有升
业内人士认为，尽管2月开始公积金政策就进行收紧调整，但是对东莞楼市的影响很小，预计2013年东莞楼市面临多重利好，量价将稳中有升。
2012年东莞商品房成交面积创下新高。据东莞中原研究中心预计，2013年东莞商品房潜在新增供应约719万平方米。截至2012年12月底，东莞商品房库存656万平方米，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万平方米，庞大的供应量将极大刺激需求的释放。
同时，相较与周边一线城市东莞具有价格优势，更多的房企将进入东莞耕耘，新的一年东莞楼市或将持续火热，量价稳中有升。
政策解读：
1.首套房公积金贷款首付由两成提高为三成
【新政】住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合购买首套住房的，贷款不高于房屋总价的70%。
【解读】此次新政取消了小户型优惠。此前首次购买90平方米以下的自住房可以享受两成低首付，新政后购买首套住房的，申请公积金贷款最低首付是三成，首付增加将会影响到部分小户型购房者的刚性需求。东莞中原研究中心介绍，在楼盘开发销售过程中，开发商为了快速出货回笼资金，会通过“垫首付”、“借首付”等手段积极消弥政策影响。
2.公积金贷款最高限额不高于账户余额8倍
【新政】住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍。
【解读】最高限额限制增多，多缴纳者多贷，少缴者少贷。
按照此政策，个人公积金贷款要想申请到最高额度46万元，公积金账户余额至少应有5.75万元。
根据东莞市住房公积金管理中心网站的数据显示，截至2012年12月，2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7563元，如果按照这个平均数来计算，购房者要缴存7年以上公积金才能够达到“5.75万元余额”的标准。
3.公积金贷款月供不得超过家庭月收入55%
【新政】职工所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的55%。
【解读】新政在家庭月收入的计算上作了严格限制。对于购买总价较高住宅的家庭来讲，夫妻双方共同缴存贷款比个人缴存贷款更有利，政策更鼓励双方都有缴存公积金的夫妻共同贷款。
4.双拼房纳入二套房范畴 多拼房不予贷款
【新政】购买“双拼房”申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定；购买“多拼房”的，不予贷款。
【解读】合拼户型楼盘多引导客户做商贷，新规影响面不大。东莞中原地产市场研究部介绍，以2012年东莞普通住宅新增供应数据为例，供应面积在144平方米以下的普通住宅共有45310套，而其中合拼户型4931套，占比为10.88%，这个比重并不高，并且，此前合拼户型的楼盘在销售过程中多引导客户做商业贷款，因此，此条政策对于购房者的影响面不会太大。
5.申请住房公积金贷款的缴存时间改为12个月
【新政】1.职工必须正常缴存住房公积金满12个月方可申请住房公积金贷款。
2.住房公积金贷款发放后，借款人停缴住房公积金达12个月的，市住房公积金管理中心可提前收回该笔贷款。
【解读】公积金贷款缴存时间长度和稳定性要求提高。两条政策相互呼应，有效规避了那些为了申请住房公积金贷款而临时缴存公积金的人，不仅将贷款的等待期延长，而且也降低了住房公积金管理中心的风险。
6.二手房公积金贷款须进行价值评估
【新政】1.购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。
2.使用住房公积金贷款购买二手房，贷款年限不超过20年。
【解读】东莞中原地产市场研究部介绍，此次新政将二手房价值评估与公积金可贷款额度相结合，购房者如要避税填低合同房价，相应的贷款额度也会减低，购房者很难再两全其美，二手房交易举措更严，未来二手房成交价格也更趋真实。
资讯分类